睿见锐评｜博弈与破局，八大维度剖析当前办公租赁市场

互推小编 2023-07-20

随着北京新一轮疫情波动不断发展，包括朝阳、丰台、海淀、石景山等多个区域已公布实施居家办公，办公楼市场在短期内的租赁活动均已受到不同程度的影响。在此背景下，租户方和业主方分别会面临哪些挑战？又该如何应对？

在不久前结束的睿见在线直播中，仲量联行集结业内资深行业专家，从多个维度做出解读。

仲量联行华北区研究部负责人米阳集结业内资深专家直播解读当前北京办公楼市场

当前市场信心指数

三周前在我们发布的睿见锐评｜直击疫情影响下的北京办公楼市场中，基于与超过30位业主方访谈，市场信心平均分为5.9分，体现了北京疫情反复的初期市场整体承压、谨慎中立的情绪。届时市场中观望态度占绝大多数，近三成业主表示如果严格的防疫政策长时间延续或将调低预期分值。

在昨天刚刚结束的直播互动中，我们邀请所有线上参与方再次做出市场信心评分，超出我们预期的是，本次平均分提升达到6.45分。这体现了在近两日北京新增病例“两下降”的向好趋势下，市场情绪有所提振。这也显示出，在波动和不确定性的环境中，市场信心和反馈往往瞬息万变，更需要实时追踪和把握。

八大维度解读干货

针对企业租户的建议

仲量联行北京商业地产部租户代表业务负责人/高级董事刘骁表示：

在复杂的疫情防控环境中，企业的房地产策略往往表现得相对滞后观望，但是我们建议企业更应主动、前瞻地评估自身当前的租约情况，做出更为积极而非保守的不动产策略，把握市场机会窗口，扩大谈判优势，锁定利好条款。同时，企业也应重新考量和部署包括可持续发展、ESG等维度的中长期战略。

刘骁与米阳解读干货

1.本周快递、外卖都停止进入小区，疫情带来的诸多变化使得市场各方面受到不同程度影响。对于办公楼市场而言，当下租户方最为关注的是哪些方面呢？

目前了解到租户的首要考量还是关于员工健康和安全方面。客户大部分处于居家办公状态，此轮疫情带给他们更多对于日常办公环境的关注，例如办公区域是否新风量足够、是否将进风排风分离并过滤消杀、大厦是否提供有效的PM2.5空气过滤系统等。

相比之下，房地产相关的决策并不是企业当下的优先级，因此，本轮疫情的延续对于办公楼市场的需求是有所影响的。

2.在之前很长一段时间中，整合性需求成为市场中主力租户的大趋势，但在经历多轮疫情导致的封控影响后，一定程度的分散式办公场景是否会成为新的趋势？

之前北京办公楼市场上曾出现华为、微软等巨头企业的办公面积整合范例，做出整合决策后企业整体的协同效应有所增强。

此次新一轮疫情之后，七成以上的租户仍呈现观望态度，但市场上已有一部分的租户开始考虑一定程度的分散式办公，保证核心办公职能尽量少受影响。

分散式的办公场景可以是灵活的新型办公空间，能为企业提供临时业务连续性解决方案，仲量联行也在为客户做多元方案情景分析。

考虑多点办公所谈论的不仅是办公空间的物理分割，新址增加的管理和人力成本，以及是否有政策利好也是不容忽视的要素。

3.企业在面临不同的租赁选择时，如扩租、续租、搬迁等，当前场景中最好的选择是什么呢？

市场产生重大变动时，对房地产行业呈现出的影响往往是滞后的，行业参与者需要时间去做出反应，因此目前我们看到大部分租户仍然处于观望中。

不论选择何种租赁方式，空间利用的效率成为了租户方的着重关注点。

例如律师事务所等相对传统的行业中的客户，也开始考虑将部分固定、封闭办公区域，转为更为灵活的使用空间。

小部分原有扩租计划的租户，或将优先考虑现有工区的改造计划，通过内部改造实现使用效率上的空间扩容。

另外，将传统办公空间与灵活办公空间相结合的方式也为一部分计划扩租的租户提供了合适的过渡选择。

仲量联行建议，越是在当前复杂的市场环境中，企业越应准备更为积极的房地产策略，提前找到应对之路，提升谈判优势并节省房地产相关成本。从短期看，我们建议租户提前评估现有租约，锁定利好自身的租赁合约，把握疫情影响下的时间轴，洽询专业机构量身定制解决方案。

4.现在租金更好谈了吗？除了租金，更应该关注哪些条款和情况？

当前不同楼宇的运营情况，决定了业主对自身的信心和租赁策略不尽相同。同时，企业也应考虑到自身长周期的发展战略和与业主方长周期的合作关系，与业主进行租赁条款及灵活度的洽谈，这些协商洽谈将不仅限于租金，装修期、起租日、更长的租期等条款也是可以着重商讨的方向。

仲量联行也在为客户做中长期租赁战略规划，包括多租约、多职场的租赁合同结构调整，在2020年疫情期间曾协助客户完成上万平方米的搬迁、缩减面积、续租等多类型交易，利用市场环境争取最有利条款。此外，我们也为客户提供业务人员、空间利用等多元化的不动产咨询和设计服务。

针对楼宇业主的建议

仲量联行北京商业地产部业主代表业务高级董事孙平表示：

一方面，我们建议业主需着重稳定楼内核心客户关系，发力向内挖潜；另一方面，建议业主方不必忌讳和租户进行租金条款等商务洽谈，而是要以更积极的态度、将租金视为商务条款的一部分，与租户方实现长期稳健的发展合作关系。

孙平与米阳解读干货

1.自疫情开始业主方遇到过诸多突发情况，过去两三周解决的最大的问题是什么？

从租赁交易端来看：新增需求断崖式下降或者骤停，扩充需求放缓，同时提前解约的案例也在逐步攀升。

从楼宇管理端来看：政府管控要求导致楼宇防疫安全等方面带来的额外工作量及管理压力，与大厦收益等矛盾日渐凸显。

2.如何解决疫情期间的看房及中后期商谈？在市场走弱、需求减少的情况下，业主方应当如何应对？

从企业使用端出发，利用科技化平台及多元化渠道进行项目推广。
深度研究目标企业所处行业的受众平台及行业协会，做到媒体资源的精准投递。
借助专业的整合营销平台，多维度触达更多客户，例如仲量联行地产搭档小程序。及时调整并更新策略和预期收益。

3.针对当前楼宇内的客户，业主应做出怎样的应对策略？

稳住核心客户。作为项目运营的压舱石及收益支柱，业主更应将有限的资源提供给核心租户，侧重解决他们的主要问题，深挖其新增或扩充需求，并实施定制化服务，稳定项目整体表现。

加强品牌维护，爱惜羽毛，维护渠道关系。

梳理及跟踪楼内所有租约的到期时间，提前规避多客户大面积集中到期的风险。

根据现有租户的保证金数额，具体评判能够给予其延缓租金支付的帮扶力度。

4.业主方下调租金是必然吗？在逆境中有什么保持自身价值的方式？

国央企背景业主通常有明确政策指导，业主方应该深入研究并立即有效执行。

非国央企背景的业主则应视入驻企业情况具体洽谈。根据仲量联行的统计分析，成熟企业办公租赁总成本通常不超过其收入的10％，理想状态为3-6％。因此，减免租金更多体现是业主的态度，而非帮助租户走出困境的主要手段。因此业主方需要综合考虑入驻企业面临的多维度问题，通过组合拳的方式具体实施对其的扶持。

业主方应当建立行之有效的财务模型，针对空置成本与租金减免幅度进行对比分析，测算得出精确数字，对未来的运营策略提供参考。

仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：

租户与业主在市场中扮演的角色永远不是对立面，谈判期结束后，双方会在更长的时间内继续保持相互协作的友好伙伴关系。在当前疫情充满不确定的情况下，市场各方参与者更应以积极的态度共同面对。仲量联行作为全球领先的房地产服务公司，基于我们对当前形势的分析与判断，希望能够为各方在租赁、经营等多个环节中提供助力，共克时艰。

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