物业工程前期介入方案

四、安防类

1

围合介入

园区围墙

1. 围墙应选择混凝土砖结构等免维护材料，并应设计防爬倒刺。

2. 临近围墙不设置固定的构筑物、建筑物、高大乔木，以防止攀爬, 如必须设置时，围墙内侧应预留 80 厘米宽巡逻通道。

3. 小区外围围墙的高度不低于 2.5 米，围墙尽量采用混凝土砖结构，围墙顶部平直、便于安防设施安装。（也可考虑围墙顶部有斜面、内高外低）

4. 围墙如采用通透式围栏，上端应安装尖刺；通透式围栏的栏杆间距小于 10 厘米，选择栏杆材料时，应充分考虑其强度能够防止人为撬坏。

苑区围栏

1. 封闭式的组团围墙（包括围栏、组团门禁）高度不低于 1.8 米，围栏、门禁上端应设计为尖刺。

2. 围栏不建议选择木制品。

楼宇围栏

建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井部位应考虑安装防攀爬围栏设施。

2

防爬介入

1. 小区围墙平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥，并且小区围墙高度不小于 2.5m。

2. 不使用平行隔栅作为小区围墙的装饰，围墙装饰应不利于攀爬。

3. 具有防越功能的围墙与周边建筑高差小于 1.9 米的,应安装防爬刺等物防设施。

五、物业用房类

1

物业管理用房

1. 客服中心应设置在业主最方便出行的位置。

2. 客户服务中心应设在交通及人行路径较集中区域或住区中心区域，以方便居民。可考虑设置在会所，但应考虑为其设置独立于会所的对外大门，尽量避免使居民产生其与会所前台功能重叠的错觉，影响会所的正常运作。

3. 物业服务中心办公室位置在小区中心、方便业主办理事务。服务中心功能用房应包括：经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。（按建筑面积的千分之三进行分配、其余可全部在地下室补；）

4. 办公和住宿不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准。

5. 管理用房面积根据相关法规确定，在正式管理用房落成前，应考虑相适宜的临时用房。

6. 管理用房竣工时间要求一次开发的小区在交付前 30 天完成；分期开发的小区在设计段阶应确定位置、数量。如果有条件限制，建议部分临时管理用房在交付前 30 天完成。

7. 员工宿舍位置的选择不影响业主居住环境，自然通风较好、利于员工健康，在设有仓库的建筑物内或地下室不宜设置员工集体宿舍。

2

业委会、居委会

1. 业委会、居委会用房面积不应核算为物业管理用房面积内；

2. 业委会、居委会用房面积按地方规定确定；尽量与物业管理用房安排在一起

3

安全、消防中心

1. 备用电源必须满足 4 小时以上；

2. 为便于日后管理，降低成本，消防中心、安防监控中心合二为一（人员成本节约）。

3. 控制中心不宜设在地下室，应与物业服务中心临近，城区 10 万平方米以下机房面积不小于 30 平方米，郊区中心面积不应小于 80 平方米；

4

老年活动室

15 万平方米以上的郊区项目应设置 50 平方米左右老年活动室。

5

社区警务室

1. 郊区项目可在小区的角落安排一间 20 平方米的活动房

2. 提供水、电，并有单独计量表计安装等

六、公共类（水电、设施）

1

公共给水点

1. 天台因保洁清洁地毯使用；

2. 标准层每五层在管道井内增加保洁取水点，每层标准管道井内必须要有排水设施；

3. 一楼室外须有保洁取水点；

4. 地下停车场必须取水点；间距控制在 50 米左右；

5. 室外绿化给水点按间距 30 米进行布置；

6. 水泵房单独给水点；

2

公共照明、

插座

1. 一楼大堂采用分回路进行手控

2. 标准层可采用声按或触摸式分回路控制

3. 水泵房内必须采用防潮灯具

4. 消防通道必须采用带有蓄电池的照明，可按照声控进行控制

5. 各设备房及电梯前室必须增加应急照明

6. 一楼外围高杆灯可跳跃式分回路时控

7. 地下室照明可跳跃式分回路时控（同时考虑应急照明）

8. 地下室照明需分 3 路控制.(应急照明.车道照明.车位照明)

9. 地下室照明的光源优先采 T5 光源灯具；

10. 小区外室的庭院灯可采有 13W 的节能灯

11. 苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置。

12. 路灯杆与房屋本体应保持 1.5 米以上的间距。

13. 尽量减少地灯配置、消除后期维修隐患。

14. 水景地灯走线不要做水下灯，建议做壁灯，线路穿管明敷。

15. 应在广场等公共活动场所根据面积设置活动临时用电电源插座。

16. 路灯、庭院灯、草坪灯设计为可分路段、分时间、分间隔控制，并使用节能灯。

17. 车库照明、景观照明、电梯，水泵房供电等设备均应考虑安装计量设备，以便对住宅区公共用电的耗电情况进行及时统计。

18. 十层以下住宅楼道照明宜采用节能声控开关，十八层以上高层住宅应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。

19. 小区庭园灯、景观灯采用时间控制、分段控制及间隔控制方式。路灯采用分段控制及时间控制，夜间可以关闭部分路灯以节约能源。室外照明电源均须经过漏电保护器，漏电动作电流不能超过 30mA。

20. 水景、水池、水廊水下灯的使用维护成本高，使用效果一般，建议设计时尽量避免使用。苑内射灯、节日彩灯设计不宜过多。如果设置水景灯，需要使用不高于 24V 的安全电压，支架需要使用不锈钢材料。电缆不允许在水中接头，不可避免时需要使用环氧树脂密封，安全隔离变压器装箱外挂墙体处理。

21. 小区内楼栋及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插座并上锁管理。

22. 地灯使用寿命短、故障率高、维修困难且易出现安全隐患，设计时尽可能减少使用。必须使用必须做好地灯基础，电缆要穿管并严禁在线管内接头。埋地管线应做好防潮、防水措施，避免短路。

23. 楼道照明应采取声控或触摸式控制，大堂设计的装饰灯在设计时，建议与照明灯具分路控制。

24. 车库、架空层照明灯具设置可以考虑 60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。

3

公共洗手间

1. 公共洗手间是提供给小区内活动或工作（如安全员、保洁人员）的人员使用，并安装水电单独计量表计。

2. 通常布置在首层较为隐蔽的位置。

3. 其数量与选点应考虑距离因素保证使用者能方便地使用。

4. 其使用要求仅需满足便器、洗手盘及拖布池即可。

5. 并配置给排水设施、排气通风设施和照明设施。

七、房屋本体类

1

室内介入

1. 空调位（主要考虑：大小、收集冷凝水、空装、是否反坡、间隙、选材等）。

2. 热水器位（强排孔与排水管、燃气管的位置）。

3. 露台标高不应高出室内标高。

4. 不要给业主留有可封顶的阁楼或露台，增加后期装修管理难度。

5. 阳台的洗衣机废水管必须与雨水管分开排放。

6. 一楼大堂考虑无障碍通道。

7. 一楼大堂考虑预留视频传媒插座及有线电视接口。

2

门窗

1. 高档公寓或高层住宅的公共窗户应安装防蚊纱窗。

2. 地下室采光天窗紧邻走道时，应对透光材料采取防止破裂的措施。

3. 公共楼道窗台距地面的高度低于 0.90ｍ时，应有防止翻越的措施。

4. 公共楼道窗户建议选择半开式外推窗设计，在需要外出清洁的公共部位建议考虑设计为可调整外推窗。

5. 高层楼宇通往消防疏散平台的门需使用防火门，防火门应安装门禁控制系统。门禁控制系统在发生火灾时需要自动打开。对于直对走廊或通道开启的消防门要留有小窗口，以增加视线避免推门伤人。

3

电梯厅

1. 首层电梯厅的大门应设置 IC 卡门禁，并配置楼宇对讲，门禁、对讲与住宅、监控中心联网。

2. 首层电梯厅应安装闭路监控镜头，监控摄像机应能清晰看到出入口行人的面部图像。

3. 电梯厅设有通风窗，低楼层通风窗应安装限位装置，或安装内置窗花。

4. 地下车库、架空层等公共区域进入楼内的通道，应设置 IC 卡门禁。

5. 高档项目可考虑刷卡授权进出电梯。

6. 电梯厅内建议墙面大理石敷设采用干挂形式，以免脱落。

7. 住户大堂尽量不要安装射灯。

8. 各楼层的电梯前室应与消防通道无障碍连通。

4

空调位

1. 住宅分体空调管线不宜过长（不超过 4 米），室外机若采用平开式百叶遮挡，百叶应水平安装，百叶间距应大于 50mm；

2. 空调冷凝水须采用竖向集中排水（可采用暗敷设埋管）方式，排水管径不能小于φ32mm，以防堵塞

3. 随着 1 拖 2—3 空调的存在以及部分住户客厅有安装柜式空调的需要，建议靠客厅的空调机位应能放置 3匹主机。

4. 室内空调孔预留位置合理，应靠近室内机位。挂壁机管中应距地 2.2 米左右，柜机管中离地 0.2 米,向外倾斜 10 度左右。

5. 空调位数量要足够，位置设计要合理，距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。空调热气、噪音不影响业主生活。

6. 空调主机的百叶罩应采用防锈材料并可拆卸，如果使用铝合金材料，厚度须为 1.2mm 以上。散热板与空调主机应预留 10 厘米间隙，便于排放热气。

7. 住宅各房间及客厅均应设置空调机位并预留穿墙孔，穿墙孔应内高外低，以防雨水进入。空调机位应有一定的散水坡度，防止积水，最好不设置在露台、阳台和首层私家花园内。

8. 建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井设计时应考虑采用防止盗窃攀爬的设计方案。建议尽量在管道井内集中铺设给水、排水等管道，防止攀爬。如外立面确须铺设管道，应与窗户保持 1.5 米以上的间距，防止从管道攀爬至窗户。多层住宅空调位尽量采用内嵌式设计，空调散热格栅（百叶）与外立面平齐。

9. 空调室外机位应考虑便于安装及维修的可能性，靠近窗洞口设置，避免设在山墙面且旁边未设窗，不便于空调机的安装。空调外机位应考虑窗的开启方向。空调室外机位设在凹槽内时需考虑对窗槽内的影响，对吹的两台空调室外机需相互错位，空调室外机不能设置在封闭阳台内；

10. 空调位尺寸应满足市场最大空调型号尺寸，空调室外机位一般为 1100×600 mm，双机平放时一般为为1900×600mm（净空），柜机的室外机位为 1200×600 mm（空调机位内设置水管时空调机位尺寸应加大）

11. 空调室外机安装可采用相邻凸窗间放置、粱下挑板放置、阳台或平层挑板放置等几种方式，根据立面效果决定。同一位置安装两台空调室外机时，在平面相同位置不同标高处分别挑板安装；