开始涨价！深圳、南京，破防了

作者：子非鱼

01 | 有楼盘开始涨价

风吹幡动，是风动还是幡动？

在房地产“三箭齐发”的背景下，有些房企想着利用这次利好，制造涨价的氛围来推动库存消化。

最先出手的是安徽省六安市，本号专门写过，六安市的多个楼盘，撤销了之前的降价房源，申请恢复之前的备案价，并且已经获得了六安市发改委同意。

六安之后，深圳、南京将取消折扣的接力棒接了过来。

深圳方面，时代财经披露，“央行、证监会开闸，房企大幅回血，降价回款已成为过去式，折扣回收在即。”

11月30日，龙华新盘华侨城四海华亭发布通知称，“即日起收回两个点的折扣”。

这个楼盘位于龙华中心区，今年11月3日取得预售许可证，推出1043套住宅，备案均价约6.46万元/平方米，最低单价约5.88万元/平方米。预售一开始，全款86折、按揭88折，折后最低单价约5万元/平方米。

当时这个楼盘凭借着一己之力，将龙华区的价格拉回到了五年前。

不仅四海华亭，11月27日，仁恒公园世纪三期新品加推，次日，认购折扣上调，从94折调整至97折。

南山新盘恒裕柏悦湾更是直接宣布，在11月28日涨价，并喊话“时不我待，趁早抢占”。

南京方面，同样有楼盘高喊，自12月1日起，所有优惠全部收回。也即涨回原来的价格。

不仅如此，朋友圈一波以卖房为目的的自媒体也在酝酿上涨的氛围，高喊着房价筑底，抄底的最好时机来了。

真是群魔乱舞。

如此睁眼说瞎话，良心难道不痛吗？

02 | 拙劣的表演开始了

本号认为，这些宣布取消折扣，甚至开始涨价的楼盘，要么是被当下的利好冲昏了头脑，要么是藏着坏心思。

的确，进入11月份以来，对于房地产的利好数不胜数，如“房地产金融16条”，如“保函置换”中放松房企预售资金监管，如国有六大行授予17家房企1.275万亿贷款额度，如A股市场打开了关闭7年之久的房企再融资大门。

但是，这些利好只能是说明，部分房企有钱了，而不是民众有钱了。

所有的利好都是理论上的，要转变为实际，终归还是得消费端实现闭环，也即得有人买房，才能形成实质利好。

房地产市场要想改变，必须寄希望于消费端起来。对于房企来说，所用的融资，表面上是利好，本质上则是继续增加债务，如果消费端起不来，房子卖不动，当下的利好，将会演变成未来更大的债务。

从消费端来看，当下的新一轮疫情只会让消费端更加低迷。

数据已经在佐证。

克而瑞研究中心统计数据显示，刚刚过去的11月，房地产市场继续探底，重点30城成交面积环比下降14%，创下半年单月新低，同比跌幅扩大至30%。

11月百强房企销售规模环比继续下降0.3%。前11个月50强房企中，只有越秀、万达两家房企销售正增长，其余都在沉沦中。

哪怕是实力派悍将龙湖、碧桂园，哪怕央企保利、中海、华润、招商，哪怕国企万科（大股东深圳地铁），都没能置身事外。

所有的数据都在表明，新一轮疫情冲击下，房产销售端，仍在继续深度探底。不确定性仍是最大的不确定性。

这样的背景下，深圳、南京的部分楼盘收回折扣优惠，乃至直接涨价，不是脑子进水了，就是仍想着坏心思：利用这波利好，制造房价见底的氛围，酝酿涨价，想带节奏。

涨价去库存，是楼市过去的制胜法宝，屡试不爽，但现在根本不管用，只能让这些打着坏心思的房企，自尝苦果。

因为，这一次调整和以往任何一次调整都不一样。。

第一，宏观环境不同。

房改以来内地房地产市场发展的24年时间里，也曾有过几次短暂调整，后来在短暂调整之后继续上涨。

原因在于，当年的几次调整，整个宏观经济是在不断向好发展，大家的收入也在不断增长，民众对生活蒸蒸日上，大家有盼头，有希冀。

然而，当下凝固的氛围笼罩在上空。不确定性成为最大的确定性，裁员、降薪、失业不知道哪个会先来到。

民众的整体收入在疫情带来的不确定性冲击下，仍在缩水。

收入缩水，信心缺失，预期缺失，谁还会去接盘。除了一些因为孩子要上学实在没办法的家庭，大多不愿意了吧。

第二，房价泡沫太大，已经严重背离了收入。

房价经历了二十多年上涨，特别是上一轮上涨之后，大多数城市的房价泡沫太大了。

尽管有超过90%的城市房价在调整，也只是从超高位跌到了高位，对于普通工薪阶层来说，1000万的房子降到800万，没啥区别，依旧买不起。

严重背离了普通人的收入，即便收入没有下降，也没有多少人买得起，何况现在不少人的收入都缩水了不少。

第三，人口大背景不同。

过往调整短暂歇息之后继续上涨，是因为人口红利一直都在。人口不断从农村流向城市，从小城市奔赴大城市，带来了大量的购房需求。

如今呢？联合国不久前发布的《世界人口展望2022》预测：

中国2022年中期人口将比2021年中期减少6000人，从而正式进入负增长区间。

这意味着，中国人口已经见顶转向，人口红利正在消失。

有此三点不同，还想着通过取消折扣乃至涨价来带节奏，只是一场拙劣的表演。用上海话讲，侬脑子瓦特了。

有智慧的房企，不是想着涨价，而是加大折扣力度，利用最近的一大波政策利好，加快去库存。如此才能加速回款，去偿还债务，去优化自身的债务结构，才能让利好最终变成利好，才能行稳致远。

比如万科郁亮亲自督战，对今年最后两个月的销售冲刺做了部署，将在全国一大批城市加强各类销售渠道的合作力度。

碧桂园更是在全国范围内268个城市中1000多个楼盘的现房，开启千盘降价打折活动。

03 | 楼市如何发展

我并不是说，深圳、南京这样的城市，会跌到什么程度，而只是强调，在民众收入没有、就业、经济仍看不到复苏迹象的背景下，无论什么样的城市，调整短期内仍不会结束。

至于何时结束，我们不知道，没法预测，因为宏观大环境我们没法预判。只能说，要想楼市复苏，收入复苏是基础。

而且，即便后期随着疫情平稳，经济和就业开始复苏，楼市开始复苏，但人口转向与供应整体过剩的大背景，决定了大部分人口流失、没啥产业的三四线城市，房价会继续调整，逐渐鹤岗化。

至于仍具有人口流入的中心城市，在这一波调整之后，会进入相当长的横盘筑底期，之后才会开始缓慢爬升。

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